Thời gian đọc: 4 phút

Trong những loạt bài trước đây, BankExpress đã giới thiệu đến các bạn về tình hình dư nợ bất động sản, các lợi ích khi đi vay mua nhà trả góp và cách tính lãi suất đi vay trên thực tế… Tuy vậy, chắc chắn một số khách hàng vẫn sẽ phân vân về các vấn đề liên quan đến lãi suất cho vay BĐS và các yếu tố có thể ảnh hưởng tới số liệu này. Vì thế với bài viết này, chúng tôi hi vọng sẽ đưa đến một cái nhìn khái quát hơn và giúp quý khách yên tâm thực hiện các bước vay vốn để có được khoản vay phù hợp nhất có thể.

Cung – cầu thị trường

Đây chính là yếu tố căn bản nhất quyết định lãi suất cho vay của từng ngân hàng. Lãi suất cho vay trong nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng đều chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu. Vì lãi suất cho vay chính là mức giá khi ngân hàng “bán” khoản vay cho người “mua” (chính là người đi vay). Do vậy, mức lãi suất cho vay sẽ tăng khi cung vốn tín dụng nhỏ hơn cầu tín dụng và ngược lại.

Tại từng ngân hàng cụ thể, tỷ lệ dư nợ đối với từng khách hàng phụ thuộc vào 2 yếu tố:

  • Tổng dư nợ được phép cho vay theo quy định cụ thể của Ngân hàng nhà nước (NHNN) về giới hạn tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động của các TCTD như Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu; Hạn chế, giới hạn cấp tín dụng; Tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn; Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi…

Theo quy định này từng ngân hàng sẽ tự xác định được tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mình và từ đó quyết định tỷ lệ cho vay cho từng phân khúc theo chiến lược hoạt động trong từng giai đoạn, cụ thể:

  • Đối tượng khách hàng: doanh nghiệp hay cá nhân
  • Ngành nghề: sản xuất, tiêu dùng, BĐS…
  • Dư nợ trên một khách hàng cá nhân, phụ thuộc vào:
    • Nhân thân của khách hàng:
      • Khách hàng là người có liên quan của ngân hàng, cá nhân có quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với cá nhân đó.
      • Khách hàng không phải là người có liên quan.
    • Quy định cụ thể về cấp tín dụng của ngân hàng:
      • Khả năng tài chính
      • Giá trị Tài sản đảm bảo
      • Độ tuổi
      • Xếp hạng tín nhiệm nội bộ của từng khách hàng…

Do vậy, các ngân hàng tuỳ vào chiến lược hoạt động và định hướng phát triển khác nhau sẽ đưa ra thị trường các mức lãi suất khác nhau. Dưới đây là biểu lãi vay tại một số ngân hàng Việt Nam:

Có thể thấy được, lãi suất cho vay BĐS là rất khác nhau giữa các loại hình ngân hàng. Trong khi các ngân hàng nước ngoài có mức lãi vay thấp nhất, thì số liệu này ở các ngân hàng TMCP tư nhân lại thuộc hàng cao nhất.

Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý trong cùng điều kiện thị trường thì các quy định cho vay của các ngân hàng cũng rất khác nhau: lãi suất càng thấp thì mức độ yêu cầu hồ sơ vay sẽ phức tạp và khắt khe hơn. Điều này là hợp lí, vì mức độ rủi ro của khoản vay sẽ quyết định mức lãi suất cho vay ở từng ngân hàng. Các ngân hàng nước ngoài hiện đang cung cấp gói vay với lãi suất hấp dẫn nhất tuy nhiên cũng yêu cầu mức độ hồ sơ vay chặt chẽ nhát. Bên cạnh đó, ngân hàng nước ngoài chủ yếu tập trung cho vay với các chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài hoặc một số phân khúc cố địn dựa trên khẩu vị rủi ro cụ thể, còn các ngân hàng trong nước thì trải rộng trên tất cả các phân khúc và địa bạn dự án.

Lạm phát

Không phải bàn cãi, lạm phát chính là một trong các thước đo chính về sức khỏe của nền kinh tế. Khi các chỉ số về lạm phát tăng lên, có nghĩa là đang có sự mất giá của đồng tiền, nhà đầu tư sẽ cân nhắc đến việc chuyển sang các kênh dự trữ an toàn hơn là vàng hoặc USD, qua đó làm giảm mức cung quỹ cho vay và làm tăng lãi suất.

Biểu đồ dưới đây là chuyển động của lãi suất và mức lạm phát hàng năm. Mức lạm phát sẽ được ghi nhận qua chỉ số CPI và lãi suất được dùng so sánh là lãi suất huy động vốn 12 tháng được tính trung bình theo từng năm (vì lãi suất huy động sẽ tỷ lệ thuận với lãi suất cho vay). Có thể thấy, lãi suất và lạm phát có tỷ lệ thuận và không quá biến động trong các năm qua.

Sự cân đối trong thu chi NSNN

Sự chênh lệch trong thu chi NSNN cũng là một yếu tố quan trọng vì ảnh hưởng đến khả năng NS có thể cho vay. Khi ngân sách bị thâm hụt, nhà nước sẽ phát hành thêm trái phiếu chính phủ để vay nợ, làm lượng tiền lưu thông bị giảm sút và tăng áp lực lên lãi suất. Thêm nữa, hiệu ứng từ bội chi NS có thể dẫn tới nỗi lo sợ về sự gia tăng của lạm phát, gián tiếp làm tăng lãi suất cho vay trong ngắn hạn. Dưới đây là biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa bội chi NSNN và lãi suất huy động trong 12 tháng (tb), được thu thập từ số liệu do Bộ Tài Chính cung cấp hàng năm.

Sự ổn định của nền kinh tế

Khi nền kinh tế ở trong trạng thái ổn định, nhu cầu đầu tư của người dân cũng tăng lên và lĩnh vực BĐS sẽ là một trong các kênh thu hút vốn hàng đầu. Như vậy, sự tăng trưởng trong dư nợ tín dụng BĐS cũng sẽ kéo theo sự tăng lên của lãi suất cho vay trong mảng này. Tuy nhiên nếu ngược lại, khi nền kinh tế không giữ được đà tăng trưởng, những thay đổi trong khẩu vị của nhà đầu tư cũng sẽ tác động đến lãi suất cho vay, làm giảm số liệu này.

Các yếu tố vĩ mô khác

Ngoài những yếu tố được liệt kê ở trên, vẫn có một số nguyên nhân khác tác động đến sự thay đổi của lãi suất cho vay ngân hàng như những thay đổi trong tỷ giá, giá dầu, tác động từ bên ngoài như các quyết định của FED và Brexit… Trên lí thuyết, những yếu tố này có thể gây tác động đến lãi suất cho vay của các ngân hàng. Thế nhưng trên thực tế, những thay đổi của FED hay sự kiện Brexit sẽ không ảnh hưởng quá lớn tới lãi suất cho vay trong mảng bất động sản nội địa, có thể do kinh tế Việt Nam vẫn chưa có độ nhạy cảm cao đối với những thay đổi của kinh tế thế giới. Mặt khác, có thể do những thay đổi này (như tỷ giá và giá dầu) không mang ảnh hưởng trực tiếp, nên chúng sẽ chưa phải là những tác nhân chính gây nên sự thay đổi của lãi suất cho vay BĐS trong thời gian tới.

Qua bài viết này, hi vọng các khách của BankExpress đã hiểu thêm về lãi suất cho vay BĐS và những nhân tố có thể tác động lên số liệu này. Nếu khách hàng muốn được tư vấn thêm về gói vay mua BĐS, đừng chần chừ mà hãy liên lạc với đội ngũ BankExpress để có được những chia sẻ khách quan nhất nhé.

BankExpress, người bạn luôn bên cạnh bạn, cùng bạn xây dựng tương lai!