Thời gian đọc: 4 phút

Thị trường bất động sản TP.HCM chuẩn bị khép lại năm 2019 với nhiều biến động lớn. Các cơ quan ban ngành đã ban hành nhiều chính sách mới, một số quy định chồng chéo đã tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM, không chỉ trong năm 2019 mà còn cả năm 2020.

Chính sách thủ tục pháp lý

Hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đang bị ách tắc bởi các quy định chồng chéo hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với luật kia.

Phần lớn các dự án trên địa bàn TP.HCM đều có nguồn gốc đất là quỹ đất hỗn hợp, đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng…

Theo quy định tại Điều 32 của Luật Đầu tư năm 2014 và Điều 170 của Luật nhà ở năm 2014, tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”.

Và trong Quyết định chủ trương đầu tư có nội dung “Nhà đầu tư thực hiện dự án”, căn cứ tại Điều 33 của Luật đầu tư năm 2014.

Trong khi đó, Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư” mà yêu cầu phải là hồ sơ của “chủ đầu tư”. Do Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM căn cứ theo Điều 19 của Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Như vậy, nếu thiếu đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không thể lập dự án đầu tư, Quyết định công nhận chủ đầu tư và không được cấp Giấy phép xây dựng. Quy định của Luật quy hoạch đô thị, đã dẫn đến xung đột pháp luật, thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa các quy định.

Cụ thể với cùng lý do trên hiện rất nhiều dự án tại TP HCM chưa được cấp Giấy phép xây dựng và bị UBND quận hoặc Sở xây dựng cưỡng chế công trình hoặc xử phạt hành chính… Danh sách các dự án đang nhận giữ chỗ hoặc ký văn bản thoả thuận với chủ đầu tư nhưng chưa được cấp Giấy phép xây dựng hoặc chưa có Thư Bảo Lãnh ngân hàng như sau:

Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất

Ngày 01/08/2019, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 12/08/2019 và thay thế cho Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018.

Nhìn chung, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) trên địa bàn TP.HCM (áp dụng từ ngày 12/08/2019) được điều chỉnh tăng từ 0,3 – 0,4 lần so với năm 2018. Hệ số k là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, việc điều chỉnh liên tục dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn TP.HCM sẽ được điều chỉnh tăng theo và chi phí đầu ra cũng được định giá cao hơn.

Bên cạnh đó với việc áp dụng bảng giá đất mới, người dân thành phố đang lo lắng chi phí đầu vào sản phẩm bất động sản cao hơn, kéo theo giá nhà tăng và giấc mơ mua nhà của họ ngày càng xa vời. TP.HCM cũng đang xây dựng bảng giá đất mới, Hiệp hội BĐS TP HCM kiến nghị không tăng khung giá đất 2020-2024 so với giai đoạn 2014-2019.

Nhìn nhận về vấn đề này, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM – ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành nhà phố, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Hiện UBND thành phố vẫn chưa ra Nghị quyết về bảng giá đất trên địa bàn cho giao đoạn 2020-2014, chúng tôi sẽ cập nhật sớm nhất trong thời gian tới khi mốc 31/12 đang đến rất gần.

Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước

Theo thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành vào ngày 15/11/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2020.

Điểm đáng chú ý của Thông tư 22 là Ngân hàng Nhà nước quy định rõ lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo đó, từ ngày 01/01/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ này là 40%; từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021 tỷ lệ này là 37%; từ ngày 01/10/2021 đến ngày 30/9/2022 tỷ lệ này là 34%; kể từ ngày 01/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 sẽ tác động lớn lên các ngân hàng khi quy định tỷ lệ cấp tín dụng so với vốn huy động từ ngày 01/01/2020 tối đa ở mức 85%. Điều này cũng sẽ làm cho nguồn vốn cung ứng ra nền kinh tế trong những tháng tới sẽ khó khăn hơn và lãi suất sẽ có thể tiếp tục tăng.

Thông tư 22 không chỉ siết lại hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng mà mục tiêu nhắm đến còn hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản, mà còn tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Các dự án có các chính sách cho vay ưu đãi và đầy đủ pháp lý đang mở bán đến 31/12/2019 như sau:

Trên đây là những thông tin tổng hợp về các chính sách sẽ tác động đến thị trường BĐS TP HCM từ 2020. Nếu bạn cần bất kì thông tin liên quan về dự án, pháp lý dự án và hỗ trợ vay, vui lòng liên hệ trực tiếp qua Hotline: 0901 199 169 để nhận được những thông tin mới và chi tiết nhất.

BankExpress tổng hợp và phân tích

Cập nhật: