Tiêu tán tài sản vì buôn đất bằng tiền … của ngân hàng

Thực tế từng chỉ ra rằng rất nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đã áp dụng rộng rãi phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, và họ rất thành công. Tuy nhiên, không ít người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, tán gia bại sản vì vay quá nhiều tiền ngân hàng để lao vào đầu tư BĐS.

• Chi tiết các gói vay ưu đãi mua nhà, đất tháng 1/2020
• Nên hay không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản

Giấc mơ làm giầu nhanh chóng từ “buôn đất”

Nghe bạn bè bàn tán về đất nền vùng ven TP.HCM tăng giá mạnh, đầu năm 2018, bà Hồng (Hà Nội) lặn lội vào TP.HCM để tìm hiểu thị trường. Thời điểm đó, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự sốt nóng cục bộ ở nhiều khu vực. Đất ở quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… thậm chí đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Bà vét hết số tiền dành dụm được mua một lô đất ở quận 9 với giá 1,6 tỷ đồng, khoảng 2 tháng sau có người trả giá 2,3 tỷ nhưng bà không bán mà đợi giá lên tiếp.

Nhận thấy việc đầu tư có vẻ dễ ăn, bà Hồng bàn với chồng thế chấp căn nhà 4 tầng đang ở để vay ngân hàng 3 tỷ đồng mua tiếp 2 lô đất tại Cần Giờ. Nhưng sau khi bà Hồng mua lô đất thứ hai thì TP.HCM bất ngờ đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá khiến thị trường dần hạ nhiệt, 2 lô đất của bà bị “mắc kẹt” không thể đẩy hàng.

“Khi tôi vay lãi suất ưu đãi chỉ ở mức 7,5%/năm, sau đó ngân hàng tăng lãi suất lên mức 10,5%/năm, chỉ trong gần 2 năm, tiền lãi tôi phải trả đã gần tỷ đồng. Trong khi 2 lô đất vẫn chưa bán được, thêm vào đó còn phải trả gốc vay theo phương án đã vay ngân hàng, tôi đã bị quá hạn nhiều tháng nay. Căn nhà của tôi đã bị ngân hàng treo án phát mại”, bà Hồng cay đắng nói.

Cũng bị cuốn theo giấc mơ làm giàu nhanh từ đất, thời điểm Đà Nẵng lên “cơn sốt” đất đầu năm 2018, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư Hà Nội bỏ ra 3 tỷ đồng mua 1 công đất (1.000m2) ở xã Cửa Dương với hi vọng sẽ đẩy được hàng với giá 6-8 tỷ trong vòng 1- 2 tháng. Tuy nhiên, chưa kịp đẩy hàng thì thị trường “đóng băng”. Gần một năm nay, anh rao bán công đất trên bằng giá mua vào hoặc chịu lỗ 10-15% nhưng cũng không ai đoái hoài. Hiện anh Tuấn đang phải chịu áp lực rất lớn bởi tiền đổ vào đất chủ yếu là tiền vay ngân hàng.

“Lời không thấy đâu mà tháng nào cũng phải còng lưng trả lãi ngân hàng. Khoản nợ gần 3 tỷ đồng vẫn còn treo lơ lửng trên đầu, không biết khi nào mới có thể trả nổi. Cũng vì khoản nợ ngân hàng này mà vợ chồng tôi suốt ngày to tiếng với nhau. Vợ con tôi hiện đã bỏ về nhà ngoại ở. Chỉ vì ham làm giàu nhanh mà giờ tôi trở thành con nợ lớn, gia đình đứng bên bờ vực tan vỡ”, anh Tuấn chua chát nói.

Câu chuyện của bà Hồng và anh Tuấn chỉ là hai trong số rất nhiều trường hợp bị “vỡ trận” về tài chính khi liều lĩnh vay quá nhiều tiền ngân hàng để đầu tư nhà đất.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều đưa ra hạn mức cho vay rất lớn với các chính sách lãi suất trong thời gian đầu rất ưu đãi. Thậm chí khách hàng có thể vay từ 70 – 90% nhu cầu vốn, lãi suất chỉ từ 7,9%. Vì lý do này mà nhiều người sẵn sàng “tay không bắt giặc” – vay ngân hàng đầu tư nhà, đất ngay cả khi không có đồng nào trong tay.

Tuy nhiên theo quan điểm của chúng tôi, khách hàng chỉ nên vay 30 – 50% nhu cầu vốn từ ngân hàng. Trong trường hợp vay trên 50% nhu cầu vốn, tổng thu nhập của gia đình phải đủ mạnh và đặc biệt phải có sự đồng thuận trong quyết định đầu tư. Trước khi vay vốn, người vay nên tính toán thu nhập để đảm bảo số tiền lãi và gốc phải trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 50% thu nhập ổn định. Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp nhà đầu tư ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng.

Trong trường hợp muốn “chớp thời cơ” mua được mảnh đất có tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai mà chưa có tài chính tích lũy và dự kiến sử dụng vốn vay ngân hàng, người vay cần lưu ý các điểm mà BankExpress liệt kê tại đây để đảm bảo không mắc bẫy vay tự thân dẫn đến “tán gia bại sản”.

Những điểm lưu ý khi sử dụng vốn ngân hàng đầu tư đất

• Đầu tư vào những sản phẩm an toàn, có pháp lý hoàn chỉnh bao gồm: có sổ đỏ, không quy hoạch, có giấy phép xây dựng và đủ điều kiện ký HĐMB.
• Tìm hiểu thật kỹ tính thanh khoản thật sự của bất động sản trước khi đầu tư. Chỉ nên đầu tư vào bất động sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn. Không nên đầu tư theo phong trào hoặc đám đông.
• Cân nhắc kỹ đến khoản vay phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình, dự tính dòng tiền có thể có từ nguồn thu trong tương lai một cách thận trọng và không nên dự phóng mức lợi nhuận từ việc đầu tư lên quá cao.
• Nên cân nhắc các phương án dự phòng trong trường hợp xấu nhất vì bản chất thị trường vận động theo “hình sin” nên trong trường hợp xấu nhất, phương án thay thế là như thế nào? Tài sản đã đầu tư có thể chưa bán được nhưng có khả năng cho thuê để bù đắp một phần chi phí vay không?
• Chọn thời điểm thích hợp tránh nhẩy vào thị trường đang bị làm giá nóng hoặc bị thổi trên giá trị thực nhiều lần.

BankExpress tổng hợp.