Shophouse và sự “tiến hóa” để thích nghi khi giới đầu tư chật vật hơn với mô hình này

Thị trường mặt bằng kinh doanh thương mại như shophouse tại khối đế tòa chung cư (ki ốt) hay shophouse trong các dự án là dòng sản phẩm nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư với nguồn cầu ổn định đến từ cư dân. Thế nhưng không phải kiốt hay shophouse nào cũng hứa hẹn tiềm năng lợị nhuận, tại một số dự án, nhiều nhà đầu tư đang chật vật với mô hình đầu tư này.

Anh Nguyễn Văn T (Hoàng Mai) cho biết khoảng 2 năm trước anh quyết định mua 2 căn ki ốt liền nhau tại một dự án thuộc khu ven Hà Nội với mục đích cho thuê. Trước đó, anh đã có kinh nghiệm đầu tư ki ốt tại chung cư HH Linh Đàm và thắng lớn khi đổ tiền vào đây. Căn ki ốt 28m2 của anh T đang được cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng, trong khi suất đầu tư chưa đến 1,5 tỷ đồng thời điểm mua. Không chỉ giá thuê cao và có xu hướng tăng qua các năm, căn ki ốt dù không được rao bán nhưng luôn có người hỏi mua với mức chênh khủng lên tới tiền tỷ so với giá gốc. 

HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà cao từ 35 đến 41 tầng, với 20-24 căn hộ/mặt sàn. Như vậy, dự án có khoảng 9.000 căn hộ với dân số 30.000 người, tương đương dân số cả 1 phường của Hà Nội. Đây là một nguồn cầu khổng lồ cho các căn ki ốt tại đây. Do đó, anh T kì vọng bài toán lợi nhuận cũng sẽ lặp lại với 2 căn ki ốt anh mua ở dự án mới dù quy mô khu đô thị này nhỏ hơn HH Linh Đàm. Thế nhưng do vị trí xa trung tâm, hạ tầng tiện ích chưa đồng bộ nên dù đã bàn giao gần 2 năm nhưng tỉ lệ lấp đầy của dự án mới chỉ hơn 60%. Hơn nữa, do mức chi tiêu không cao, người dân sống ở đây có xu hướng mua đồ ở chợ vì giá mềm hơn ki ốt chung cư. Do đó, 2 năm qua, 2 căn ki ốt anh T và một số người khác thường xuyên biến động khách thuê. Dù hợp đồng kí lâu dài nhưng khách thuê chấp nhận mất tiền cọc, trả lại mặt bằng do việc kinh doanh không thuận lợi. Dù giá thuê mỗi căn ki ốt giảm nhẹ từ 8-9 triệu đồng/tháng xuống mức 7-8 triệu đồng/tháng nhưng vẫn luôn phải để trống thời gian dài.

Thấy việc cho thuê không mang lại nguồn thu ổn định, lại thường xuyên mất thời gian tìm khách, anh T quyết định rao bán cả 2 căn ki ốt với mức chênh nhẹ. Thế nhưng rao bán nửa năm nay và đến thời điểm hiện tại, giá bán cũng đã hạ xuống bằng giá mua vào nhưng anh T vẫn không đẩy được hàng. 

Theo đánh giá của chuyên gia, khái niệm về shophouse đang dần phổ biến và cũng đã tạo thành một xu hướng đầu tư trong thị trường BĐS. Dẫu vậy, ở Việt Nam hiện nay shophouse vẫn đang loay hoay tìm hướng phát triển để phù hợp để thích ứng với thị trường và đạt hiệu suất khai thác tối đa.

Không chỉ kiốt, shophouse – nhà phố thương mại – phân khúc được các chủ đầu tư quảng cáo là “gà đẻ trứng vàng” cũng không dễ dàng mang lại lợi nhuận cao. Anh Lương Đức Hiếu (Hai Bà Trưng, Hà Nội) đầu tư căn shophouse ở một khu đô thị cao cấp và phải để trống đến nửa năm vì không có người thuê. Anh từng đứng ngồi không yên khi shophouse ế ẩm. Nguyên nhân là khi đó dự án mới nhận bàn giao, cư dân chưa về ở đông, các căn shophouse trong khu đô thị nếu đi vào hoạt động có rất ít khách đến mua sắm. Giai đoạn đó, phần lớn khách thuê đều không trụ được lâu dài do lợi nhuận kém. Phải sau gần 3 năm khi dân cư lấp đầy khu đô thị thì hoạt động cho thuê kinh doanh ở những căn shophouse mới vào guồng. Anh Hiếu mới bắt đầu cho thuê được giá tốt và có dòng tiền thụ động ổn định. 

Thảo luận tại chương trình Property Insight xoay quanh chủ đề phát triển shophouse ở Việt Nam, đại diện CBRE nhận định shophouse tạo ra năng suất cho thuê khá ấn tượng, khoảng 6%. Đây là một khoản đầu tư tốt cho những ai đang muốn đầu tư vào các loại bất động sản khác nhau. Tuy nhiên, đi qua giai đoạn sơ khai tiếp cận với thị trường BĐS thì loại hình này phải “tiến hóa” ra sao để tối ưu hóa giá trị của mình?

Sự phát triển của shophouse phụ thuốc rất lớn vào các yếu tố sau:

–       Vị trí, hạ tầng giao thông khu vực dự án và shophouse. Trường hợp hạ tầng không đồng bộ sẽ khó thu hút cư dân về sinh sống làm giảm lượng cầu sử dụng dịch vụ thương mại. Ngoài ra, shophouse muốn phát triển tốt thì ngoài việc phục vụ cho nhu cầu nội khu còn phải phục vụ nhu cầu của khách

–       Văn hoá tiêu dùng tại khu vực đó. Thông thường, tại TP.HCM, các khu vực có nhiều người nước ngoài sinh sống, shophouse và các cửa hàng bán lẻ có xu hướng hoạt động tốt hơn, và giá thuê cũng cao hơn do nhu cầu lớn. Lý giải nguyên nhân của tác động này, các chuyên gia cho rằng, người nước ngoài thường ưa chuộng việc đi bộ hơn là di chuyển bằng xe gắn máy, do đó, họ cũng dễ tiếp cận các shophouse hay các cửa hàng bán lẻ xung quanh nơi mình sinh sống. Ở chiều ngược lại, đa số người Việt Nam ưa chuộng việc di chuyển bằng xe gắn máy bởi họ tin rằng điều này tạo thêm cơ hội để lựa chọn được sản phẩm hoặc dịch vụ mình đang có nhu cầu với mức giá hợp lý nhất và chất lượng tốt nhất. Do đó, các shophouse dù nằm ở tầng trệt của các khu chung cư nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận người mua.

–       Mặt hàng kinh doanh: yếu tố cuối cùng ảnh huởng tới hoạt động kinh doanh shophouse chân đế đó là mặt hàng kinh doanh phù hợp. Người kinh doanh cần điều chỉnh và cơ cấu lại sản phẩm trên kệ để tương thích với nhu cầu cư dân và khách hàng. Nếu không làm được điều này thì việc thu hút cư dân sử dụng dịch vụ vẫn sẽ khó khăn và điều đó chắc chắn làm giảm doanh thu và hiệu quả kinh doanh; lâu dài hơn làm giảm giá trị shophouse.

Thời điểm “vàng cho sự tiến hóa” shophouse

Khi việc đầu tư shophouse trở thành xu hướng và nhà phát triển dự án đã định vị được nhu cầu và văn hóa của thị trường thì đây chính là thời điểm tốt nhất để phát triển mô hình này. Theo thống kê từ CBRE, lợi nhuận khi đầu tư shophouse đang có sự khác biệt có thể là từ 25% đến thậm chí hơn 100% so với giá căn hộ tùy thuộc vào vị trí. Đây có thể coi là thời điểm vàng để các shophouse có thể “tiến hóa” bắt kịp nhu cầu thị trường và gặt hái thành công.

Hiện nay các chuyển động hạ tầng ở Việt Nam đang rất tốt cũng tạo động lực phát triển cho khu thương mại tùy theo nhu cầu mỗi dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải xác định đi đường dài, kiên trì với sản phẩm bởi lợi nhuận của sản phẩm này chỉ tăng và ổn định khi cư dân hiện hữu đông đảo, mà yếu tố này thì cần đến thời gian, thông thường tối thiểu là 2-3 năm.

BankExpress tổng hợp.